SEBUAH pembagian waktu adalah jenis penginapan liburan biasanya terletak di atau dekat a resor fasilitas. Mereka sangat mirip dengan kondominium liburan (lihat rumah kedua); namun, timeshare tidak dijual sebagai satu properti. Sebaliknya timeshares dijual dalam slot waktu mingguan atau interval dan unit timeshare dibagi di antara kemungkinan 52 pemilik yang berbeda. Timeshares telah dijual sebagai minggu tetap, minggu mengambang, minggu bergilir dan yang terbaru sebagai klub liburan atau keanggotaan serta sistem berbasis poin.
Cetakan halus
Meskipun format transaksi ini bervariasi, transaksi tersebut biasanya melibatkan pembelian satu kamar atau suite di resor selama seminggu dalam setahun, baik untuk jangka panjang (30-99 tahun) atau sebagai kepemilikan terdaftar (akta) untuk selama-lamanya. . Biayanya tinggi: $ 18.000 (dolar AS, 2006) atau lebih di muka, diikuti oleh HOA (asosiasi pemilik rumah) atau biaya pemeliharaan $ 500/tahun ke atas, yang berlanjut selama voyager memiliki timeshare.
Rincian hukum dari apa yang Anda dapatkan sangat luas:
- Sebuah properti akta menunjukkan bahwa Anda secara hukum memiliki kepentingan fraksional dalam bangunan atau tanah, seharusnya selamanya, termasuk semua kewajiban.
- Sebuah "hak untuk menggunakan" bukanlah kepemilikan; itu adalah sewa jangka panjang, dibayar di muka, yang berlanjut beberapa dekade ke depan. Ini sering digunakan di negara-negara seperti Meksiko di mana hukum setempat melarang orang asing membeli tanah.
- Variasi lain adalah menjual kepemilikan bukan di tanah yang sebenarnya (satu "minggu rumah" di satu jenis kamar tertentu, di satu resor tertentu) tetapi menjual kepemilikan di perusahaan atau kepercayaan yang memiliki atau mengoperasikan resor.
Hasil sebenarnya sangat bervariasi:
- Minggu tetap adalah model asli, kepemilikan minggu yang sama setiap tahun di properti yang sama. Sebagian besar properti "legacy timeshare" - properti independen yang dibangun oleh pengembang dua puluh tahun atau lebih, dijual sebagai timeshares individu dan diserahkan kepada asosiasi pemilik rumah tanpa keterlibatan lebih lanjut oleh promotor asli dan tidak ada upaya penjualan lebih lanjut - termasuk dalam kategori ini.
- Berputar minggu (kadang-kadang salah label "minggu fleksibel") memindahkan setiap pemilik ke minggu yang berbeda setiap tahun dengan jadwal tetap. Kadang-kadang ini mendarat di musim ramai, kadang-kadang tanah ini terlalu jauh di luar musim untuk digunakan, tetapi secara teori setiap pemilik mendapatkan slot waktu utama setidaknya beberapa waktu.
- Minggu mengambang sedikit lebih fleksibel; calon pemilik membeli seminggu dalam setahun di musim tertentu tanpa melakukan di muka untuk tanggal tertentu (yang dapat dipilih setiap tahun, tergantung ketersediaan).
- Klub liburan, keanggotaan dan sistem berbasis poin ditawarkan oleh rantai besar dengan beberapa properti; pembeli mendapatkan sejumlah "poin" tertentu yang dapat ditukarkan dengan akomodasi setiap tahun di mana saja dalam rantai, tetapi waktu dan lokasi yang lebih diinginkan membutuhkan lebih banyak poin.
Jika Anda memiliki waktu dalam timeshare yang tidak ingin Anda gunakan, mungkin ada beberapa opsi:
- Beberapa operator mungkin bersedia menyewakan kamar Anda kepada wisatawan lain, jika properti tersebut masih mengiklankan masa inap hotel jangka pendek.
- Anda mungkin dapat bertukar tempat dengan wisatawan lain menggunakan a jaringan rumah tinggal atau pertukaran keramahan model jika lokasi diinginkan dan aturan izin timeshare Anda.
- Perusahaan seperti Resor Kondominium Internasional (RCI) dan Interval Internasional (II) bertindak sebagai broker pertukaran timeshare, sekali lagi tunduk pada aturan timeshare Anda.
Meskipun demikian, ada risiko – jika yang Anda pegang hanyalah is kesepakatan yang buruk, tidak ada yang mau membeli posisi Anda dan Anda akan dibiarkan membayar biaya pemeliharaan tahunan yang mahal untuk properti liburan yang tidak pernah Anda gunakan.
Lalu ada pertanyaan tentang apa yang terjadi jika perusahaan yang menjalankan skema ini bangkrut. Dalam beberapa skema ini Anda masih memegang akta properti (dengan kewajiban kepemilikan yang menyertainya), di skema lain Anda mungkin tidak memiliki apa-apa.
Promotor dari berbagai skema ini dengan cepat menunjukkan bahwa ini paling sering lebih murah (dan kurang perawatan intensif) daripada membeli penuh. tempat tinggal kedua, seperti pondok. Perbandingan yang lebih bermakna adalah antara timeshares dan hotel atau persewaan lainnya. Jika Anda tinggal di tempat yang sama (atau properti dalam kelompok yang sama) selama seminggu dalam setahun, setiap tahun, selama satu dekade atau lebih, Anda mungkin impas pada timeshare. Mungkin kamar dan fasilitasnya lebih baik atau lebih luas daripada sewa standar yang akan Anda dapatkan untuk uang, tetapi jangan percaya pada perbandingan promotor.
Sebaliknya, jika ini berjalan buruk, Anda mungkin terjebak dengan unit yang tidak ingin dibeli siapa pun dan terus dikenakan biaya pemeliharaan tahunan, pajak properti, dan biaya HOA bahkan saat Anda tidak menggunakan fasilitas tersebut. Lebih buruk lagi, ini bernilai kurang dari tidak sama sekali – kewajiban alih-alih aset – dan Anda bahkan mungkin tidak dapat memberikan kepemilikan saham Anda di properti timeshare yang bermasalah. Promotor asli tidak berkewajiban untuk mengambil kembali ini, bahkan secara gratis. Ada banyak orang tua yang terkunci dalam pembayaran pemeliharaan €450–900/tahun untuk rumah liburan timeshare yang tidak lagi mereka gunakan dan tidak dapat dijual.
Jebakan
Kontrak timeshare adalah transaksi real estat yang kompleks dengan banyak jebakan. Jangan menandatangani satu tanpa saran ahli.
Bagi pelancong, timeshare bisa jadi tidak fleksibel karena mewakili komitmen untuk berlibur di tempat yang sama (atau tempat di bawah kepemilikan yang sama) satu minggu dalam setahun, setiap tahun. Ini bisa menjadi canggung di tahun-tahun ketika pelancong tidak memiliki waktu luang seminggu, tidak mampu melakukan perjalanan atau lebih memilih untuk berlibur di tempat lain. Pembatalan menit terakhir kemungkinan akan sulit atau tidak mungkin jika ada perubahan rencana. Timeshares juga memiliki biaya di muka yang tinggi karena harus dibeli terlebih dahulu, tidak hanya disewakan.
Juga sulit untuk memprediksi apakah sebuah hotel yang merupakan tempat menginap yang baik tahun ini akan mempertahankan standar yang sama dan posisi pasar yang sama di masa depan. Terkadang sebuah properti direnovasi dan ditingkatkan, dengan kenaikan harga yang sesuai; kadang-kadang properti atau tujuan mengalami penurunan selama bertahun-tahun diabaikan. Beberapa tujuan liburan yang dulu populer bahkan menjadi kota hantu. Jika yang Anda dapatkan adalah keanggotaan klub, pembusukan dapat mempengaruhi semua tempat perusahaan – mungkin mengalami kesulitan keuangan atau mungkin berhenti mencoba menarik pelanggan baru, atau memikat mereka dengan nama baru.
Bahkan jika sebuah properti mendapat facelift atau renovasi besar-besaran, pemilik timeshare harus membayar pekerjaan itu dengan biaya HOA/pemeliharaan yang lebih tinggi. Membubarkan asosiasi atau mengubah bangunan timeshare yang ada ke tujuan lain (seperti apartemen atau kondominium) di kemudian hari mungkin canggung atau tidak mungkin karena struktur kepemilikan yang terfragmentasi; sulit untuk membuat semua pemilik menyetujui satu tindakan.
Seperti taruhan lainnya di pasar real estat, nilai timeshare individu dapat naik atau turun seiring waktu. Timeshare tidak boleh dianggap sebagai investasi; nilai jual kembali jauh lebih rendah daripada harga yang dipromosikan tenaga penjualan tekanan tinggi asli saat proyek diluncurkan, jika timeshare dapat dijual sama sekali. Mungkin juga tidak mungkin untuk keluar dari beberapa pengaturan ini – bahkan jika seseorang sakit, lanjut usia atau bangkrut (dan karena itu tidak dapat melakukan perjalanan) ketentuan kontrak sangat bervariasi mengenai apakah promotor berkewajiban untuk secara sukarela memungkinkan pemilik malang untuk meninggalkan skema.
Taktik yang meragukan telah digunakan untuk menjual timeshares dengan susah payah. Satu tawaran yang tidak diminta mengklaim bahwa korban telah memenangkan sesuatu secara gratis – seperti perjalanan atau akomodasi – tetapi dengan beberapa kejutan buruk dalam cetakan kecil; penawaran mengandung lebih banyak biaya tersembunyi daripada "Nigeria 419" penipuan biaya di muka dan harga yang seharusnya "gratis" adalah bahwa voyager dipaksa untuk duduk melalui promosi penjualan yang panjang dan bertekanan tinggi. Penawaran ini mungkin dikemas dengan klaim palsu bahwa timeshares pasti akan meningkat nilainya dan mudah untuk keluar dari setiap saat - yang sering tidak benar.
Dalam beberapa kasus, ada daftar tunggu ratusan orang yang mencoba keluar dari pengaturan timeshare yang tidak menguntungkan. Untuk menambah penghinaan terhadap cedera, beberapa vendor yang tidak bermoral mengiklankan 'Kami bisa memberi Anda kompensasi untuk timeshare Anda' dan kemudian kembali mengorbankan voyager yang malang dengan menundukkan mereka ke promosi penjualan bertekanan tinggi untuk timeshare lain. Dalam beberapa kasus, taktik agresif "ruang panas" di mana calon korban diolesi alkohol dan mengalami tekanan penjualan intensif selama beberapa jam melanggar hukum setempat. Jika Anda telah salah jual, telah diberitahu bahwa Anda tidak dapat keluar dari skema atau Anda menginginkan kompensasi, Anda bisa mendapatkan nasihat hukum, meskipun itu dapat menghabiskan biaya dan tidak ada jaminan mengenai hasil tindakan hukum.
Bagi pemilik hotel dan resor, timeshares mewakili pasar yang terkunci dan sumber modal yang menguntungkan. Ini mungkin menjelaskan keinginan promotor skema ini, serta beberapa taktik penjualan tekanan tinggi. Untuk voyager, bagaimanapun, timeshare yang tidak digunakan dapat menjadi beban berkelanjutan yang membebani; dalam beberapa kasus, biaya pemeliharaan meningkat 400% selama masa kontrak.
Jika Anda harus membeli, biasanya lebih murah untuk membeli dari sesama pengembara yang tidak lagi mengunjungi properti dan ingin menjual daripada membeli langsung dari promotor asli.